Encontrar um imóvel com boa localização é só o primeiro passo. Mas saber se ele realmente é um bom investimento exige algo a mais: entender a sua rentabilidade de imóvel.
Essa é a métrica que mostra, em números, quanto o imóvel gera de retorno em relação ao valor investido.
E o melhor: com alguns cálculos simples, você mesmo pode descobrir se o imóvel que está de olho rende mais do que a poupança ou um fundo imobiliário.
Neste artigo, o Projeto Radiê mostra como calcular a rentabilidade de um imóvel e interpretar os resultados para tomar decisões mais conscientes.
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O que é rentabilidade de um imóvel (e por que ela é o ponto de partida de todo investidor)
A rentabilidade de um imóvel indica o percentual de retorno financeiro que ele gera ao longo do tempo, considerando o valor investido.
Em outras palavras: é o quanto o imóvel “trabalha por você”, seja com aluguel, valorização ou ambos.
Ela é calculada a partir de três indicadores principais:
- Rentabilidade bruta: mede o retorno apenas com base no valor do aluguel.
- Rentabilidade líquida: desconta custos como IPTU, condomínio e taxas.
- Valorização do imóvel: considera o aumento do valor de mercado ao longo do tempo.
Mas por que isso importa?
Porque sem entender esses números, é impossível comparar o desempenho do seu investimento com outras opções do mercado (investimentos no mercado financeiro, por exemplo).
Um imóvel com bom potencial de valorização pode ser excelente no longo prazo, mesmo que o aluguel inicial pareça modesto.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel: passo a passo prático
Vamos à parte prática.
O cálculo é simples, e serve tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
- Rentabilidade bruta
A fórmula é:
(Aluguel mensal × 12) ÷ Valor do imóvel × 100
Resultado em % por ano.
Exemplo:
Um apartamento avaliado em R$ 500.000 que gera R$ 2.500 de aluguel por mês:
(2.500 × 12) ÷ 500.000 × 100 = 6% ao ano
Isso significa que, sem considerar custos, o imóvel tem uma rentabilidade bruta anual de 6%.
- Rentabilidade líquida
Agora subtraia os custos fixos (IPTU, condomínio, seguro, taxas de administração etc.).
Suponha que esses custos somem R$ 500/mês:
(2.000 × 12) ÷ 500.000 × 100 = 4,8% ao ano
Ou seja, a rentabilidade líquida real é de 4,8% ao ano, mais próxima da realidade do investidor.
- ROI imobiliário (Retorno sobre Investimento)
Se você financiou parte do imóvel, o cálculo muda um pouco.
O ROI mostra o retorno considerando o valor efetivamente pago até o momento.
(Lucro líquido anual ÷ Valor investido até agora) × 100
Esse é o número que revela quanto o seu dinheiro está rendendo de fato, considerando entradas e saídas.
Dica Radiê:
Mantenha uma planilha simples com esses cálculos.
Ela vai te ajudar a comparar imóveis, acompanhar valorização e entender quando vale vender ou reinvestir.
Veja também: Retrofit: o que é, como funciona e quando vale a pena
O que é um bom percentual de rentabilidade de imóvel?
Depende do seu objetivo. Mas, em geral, o mercado considera uma rentabilidade líquida entre 5% e 6% ao ano um bom resultado, especialmente para imóveis residenciais em grandes cidades.
Se a rentabilidade for menor que 4%, vale comparar com alternativas como fundos imobiliários ou Tesouro Direto.
Se for acima de 7%, há potencial de excelente negócio (desde que o risco e a liquidez sejam bem avaliados).
Outros fatores que influenciam:
- Localização e infraestrutura do bairro
- Taxa de vacância (quantos meses o imóvel fica vazio)
- Custos de manutenção
- Tendências de valorização da região
Em resumo: a rentabilidade é o primeiro filtro, não o único.
Erros comuns ao calcular rentabilidade imobiliária
- Desconsiderar custos fixos
Muitos investidores olham apenas o aluguel e esquecem de descontar taxas e impostos.
- Usar valor de compra e não de mercado
Se o imóvel se valorizou, é o novo valor de mercado que deve entrar na conta.
- Ignorar períodos de vacância
Mesmo um mês sem aluguel afeta o rendimento anual.
- Comparar imóveis sem contexto
Rentabilidade de um apartamento em Curitiba não é igual à de uma casa em Balneário Camboriú.
Leia também: INCC explicado: entenda o índice que afeta o preço dos imóveis novos
Rentabilidade de imóvel é o começo, não o fim
A rentabilidade é como o alicerce de uma construção: sem ela, tudo fica instável. Mas ela não é o único indicador que define um bom investimento.
Um imóvel pode render menos no curto prazo e se valorizar muito mais no longo. Outro pode, a princípio, parecer ótimo no papel, porém, ter alto custo de manutenção.
O segredo é entender o equilíbrio entre rendimento e valorização, e usar esses números para tomar decisões racionais, não emocionais.
Lembre-se: ao investir em imóveis, você está, pouco a pouco, construindo um patrimônio, de forma consistente, com base sólida e, sobretudo, com visão de longo prazo.
Próximo passo:
Leia o artigo Retrofit: o que é, como funciona e quando vale a pena e descubra como reformas inteligentes podem aumentar a rentabilidade de um imóvel já existente.
