Existe uma ideia muito forte no Brasil de que investir em imóveis é sempre seguro.
Ela vem de histórias familiares, de ciclos passados de valorização e da sensação de que um imóvel é algo “concreto”, diferente de outros investimentos.
Mas muitos investidores imobiliários perdem dinheiro real, mesmo acreditando que fizeram escolhas conservadoras e bem fundamentadas.
O problema não está no imóvel em si.
Está na forma como a decisão é tomada.
O mito do “imóvel sempre valoriza”
A rentabilidade média dos imóveis residenciais no Brasil voltou a subir após a pandemia, combinando valorização com renda de aluguel. Em média, o retorno anual supera inclusive outros investimentos tradicionais em determinados períodos.
Mas essa é apenas a média.
A rentabilidade imobiliária pode variar brutalmente de acordo com localização, tipo de imóvel e momento do mercado. Enquanto algumas regiões têm valorizações expressivas, outras ficam estagnadas, até perdem valor em termos reais.
Não existe “o mercado imobiliário” como algo homogêneo. Existem decisões boas e decisões ruins.
Esse ponto conversa diretamente com outros textos do Radiê, como
Vale a pena investir em imóveis?
Quando investir em imóveis começa a dar errado
O prejuízo imobiliário raramente aparece como uma perda imediata.
Na maioria das vezes, ele surge aos poucos, silenciosamente.
A falsa segurança da localização
A localização dita o valor de um imóvel. Ainda assim, muitos investidores analisam esse fator de forma superficial, baseando a decisão apenas na reputação do bairro ou em anúncios de “região promissora”.
O erro acontece quando não se olha para:
- dinâmica urbana
- infraestrutura real
- mobilidade
- planos diretores
- perfil de demanda futura
Existem casos documentados de imóveis bem construídos que ficaram anos sem liquidez simplesmente porque a região perdeu atratividade relativa ao longo do tempo.
Esse tipo de análise já apareceu no Radiê em conteúdos como
Custos invisíveis: onde a rentabilidade se perde
Custos ocultos podem consumir boa parte do orçamento total de um investimento imobiliário.
Entenda melhor sobre os custos ocultos de um investimento imobiliário.
Não estamos falando apenas de ITBI ou escritura.
Entram na conta:
- vacância
- inadimplência
- manutenção corretiva
- reformas inesperadas
- aumento de condomínio
- tributação sobre aluguel e ganho de capital
Muitos investidores calculam o retorno com base em um cenário ideal, sem interrupções e sem desgaste. O resultado aparece meses depois: a rentabilidade real fica muito abaixo do esperado.
Liquidez: o risco que ninguém quer olhar
Imóveis não são vendidos imediatamente. Podem levar meses, até anos. Em situações de necessidade urgente de dinheiro, há casos documentados de investidores aceitando descontos de 20% a 40% para liquidar rapidamente.
Enquanto o imóvel não vende, os custos continuam correndo.
É por isso que investir em imóveis dá errado quando:
- o capital fica excessivamente concentrado
- não existe reserva de emergência
- o horizonte de tempo não foi respeitado
Emoção travestida de investimento
Por fim, um clássico erro na hora de investir em imóveis: decisão emocional disfarçada de investimento.
Comprar porque “gostou do imóvel”, porque “é fácil de alugar” ou porque “todo mundo diz que é bom” quase sempre resulta em escolhas desalinhadas com objetivos financeiros reais.
Um imóvel pode ser excelente para morar e péssimo para investir. O problema é confundir as duas coisas.
Para entender melhor como investir em imóveis, leia esse texto.
Por que o prejuízo imobiliário demora a aparecer?
Porque ele não vem como um número negativo imediato.
Ele aparece como:
- dinheiro parado
- retorno menor que a inflação
- oportunidades perdidas
- estresse financeiro
Ou seja: o prejuízo está no custo da decisão, não apenas no preço do imóvel.
Então investir em imóveis é uma má ideia?
Não.
Investir em imóveis pode ser muito eficiente, desde que exista planejamento, análise técnica, visão de longo prazo e entendimento de risco e liquidez
O problema não é investir em imóveis, é investir sem entender onde se está pisando.
E esse é exatamente o papel do Radiê.
Conclusão: imóveis não são vilões, decisões ruins são
Imóveis podem dar prejuízo e isso é consequência de decisões mal informadas.
Quando investir em imóveis dá errado, quase sempre o erro está:
- na análise rasa
- na expectativa irreal
- na falta de visão de cidade, engenharia e tempo
Investir em imóveis exige mais do que otimismo.
Exige pensar antes de comprar.
