Avaliação imobiliária do MON como estudo técnico

A Avaliação imobiliária do MON desperta curiosidade por envolver um dos edifícios mais emblemáticos de Curitiba. Apesar de o Museu Oscar Niemeyer ser um patrimônio cultural insubstituível – e não estando à venda – ele permite um exercício técnico interessante: estimar qual seria seu valor econômico se fosse tratado como um ativo imobiliário comercial.

O objetivo deste estudo é justamente esse: aplicar metodologias de mercado, adaptadas à singularidade arquitetônica e cultural do MON, para chegar a um valor hipotético.

Toda a análise deve ser interpretada com cautela, pois nenhum cálculo econômico é capaz de representar seu verdadeiro peso histórico, social e artístico.

Descrição geral do imóvel

O Museu Oscar Niemeyer está localizado no Centro Cívico de Curitiba, em um terreno de aproximadamente 35.000 m², com os mesmos 35.000 m² de área construída.

O conjunto reúne:

• o edifício principal, construído em 1978, originalmente chamado Edifício Presidente Humberto Castelo Branco;
  
• a torre “Olho”, inaugurada em 2002;
  
• amplas áreas expositivas;
  
• auditório;
  
• pátio de esculturas;
  
• estrutura de circulação e apoio.
  

É uma obra icônica assinada por Oscar Niemeyer e um dos cartões-postais mais reconhecidos do Brasil.

Metodologias de avaliação imobiliária do MON

A seguir, estão os quatro métodos usados para estimar o valor econômico hipotético do museu. 

1. Método comparativo direto de dados de mercado 

Este método estuda imóveis comerciais da região para determinar um valor base por metro quadrado e, em seguida, aplica fatores de ajuste para compensar diferenças relevantes entre os comparáveis e o objeto avaliado.

• Valor base: R$8.933,00/m² (FipeZAP Nov/2025)
  
• Fatores de ajuste:
  
  • Localização privilegiada: +15% (1.15)
    
  • Arquitetura icônica: +50% (1.50)
    
  • Estado de conservação: -5% (0.95)
    
  • Singularidade/Unicidade: +80% (1.80)
    
  • Uso específico (menor liquidez): -25% (0.75)
    

Cálculo do valor ajustado por m² = R$ 19.762,58/m²

Valor estimado pelo método comparativo

• Área construída: 35.000 m²
  
• Valor final:
  

R$19.762,58 × 35.000 = R$691.690.300,00

Aproximadamente R$692 milhões

2. Método do custo de reposição 

Este método estima quanto custaria reconstruir o museu hoje, considerando custos de obra, depreciação e valor do terreno.

Custo de reposição

• CUB-PR (Out/2025): R$2.558,50/m²
  
• Fator de obra de arte especial: × 1.4
  
• Custo final por m²: R$3.581,90/m²
  

Componentes

Edifício principal (28.000 m², 47 anos)

• Custo novo: R$100.293.200,00
  
• Depreciação: 15,67%
  
• Valor depreciado: R$84.580.598,67
  

Torre “Olho” (6.000 m², 23 anos)

• Custo novo: R$21.491.400,00
  
• Depreciação: 7,67%
  
• Valor depreciado: R$19.843.726,00
  

Subtotal das construções

R$104.424.324,67

Terreno (35.000 m² × R$3.500/m²)

R$122.500.000,00

Valor estimado pelo método de reposição

Total: R$226.924.324,67

3. Método da capitalização da renda 

Considera o potencial de geração de receita líquida anual, como bilheteria, eventos e uso cultural.

• Receita líquida anual estimada: R$5.335.200,00
  
• Taxa de capitalização: 7,77%
  

Cálculo

R$5.335.200,00 ÷ 0.0777 = R$ 68.664.092,66

4. Avaliação do valor patrimonial/cultural 

Este método busca quantificar os intangíveis culturais, históricos e arquitetônicos, tomando como referência a média dos três métodos anteriores.

Média dos três métodos 

• Método comparativo: R$692.416.200,00
  
• Método de reposição: R$226.924.324,67
  
• Método da renda: R$68.664.092,66
  

Média = (692.416.200,00 + 226.924.324,67 + 68.664.092,66) ÷ 3 = R$329.334.872,44

Fatores intangíveis

• Patrimônio cultural/histórico: +50%
  
• Ícone turístico: +30%
  
• Assinatura Niemeyer: +40%
  

Fator combinado: 2,73×

Valor estimado

R$329.334.872,44 × 2,73 = R$898.071.190,77

Síntese dos métodos e valor final 

Com os novos valores, é preciso ajustar também a ponderação final.

Método	Valor Encontrado	Peso	Valor Ponderado
Comparativo	R$692.416.200,00	20%	R$138.483.240,00
Custo de Reposição	R$226.924.324,67	30%	R$68.077.297,40
Capitalização da Renda	R$68.664.092,66	15%	R$10.299.613,90
Valor Cultural	R$898.071.190,77	35%	R$314.324.916,77

Valor final da avaliação imobiliária do MON

Somando os valores ponderados:

R$531.185.068,07

Arredondando:

Valor estimado do MON: R$ 531 milhões

Valor por m² construído

531.185.068,07 ÷ 35.000 = R$ 15.176/m²

Conclusão

A avaliação imobiliária do MON reforça a complexidade de traduzir um ícone cultural em números. Ainda assim, os métodos técnicos revelam que, caso fosse tratado como ativo comercial, seu valor hipotético estaria na casa dos R$ 531 milhões, considerando atributos arquitetônicos, área construída, potencial econômico e peso cultural.

Porém, nenhum cálculo substitui o que o MON representa para Curitiba e para o Brasil: um marco artístico, urbanístico e identitário que transcende qualquer métrica de mercado.