No começo da jornada no mercado imobiliário é preciso evitar o seguinte erro: a pessoa se apaixona pelo terreno (ou pelo imóvel) primeiro… e só depois tenta descobrir se aquilo “fecha a conta”.
O estudo de viabilidade existe para inverter essa ordem. Ele é o seu “filtro anti-empolgação”.
Na prática, viabilidade é responder com o máximo de honestidade possível:
- dá pra construir aqui?
- dá pra aprovar?
- dá pra vender/alugar com liquidez?
- e dá pra fazer a conta fechar sem depender de milagre?
Eu gosto de pensar assim: viabilidade não é um “documento”, é um processo de decisão. E quanto mais repetível esse processo for, menos você depende de sorte.
(Nota técnica: a ABNT tem normas que organizam as etapas de projeto; a NBR 13531 é uma das referências citadas quando se fala em estrutura e fases de desenvolvimento de projeto, incluindo a etapa de viabilidade como parte desse caminho. Aqui eu vou traduzir isso pra vida real.)
O que é um estudo de viabilidade imobiliária
É uma análise estruturada que junta três mundos:
- O que é permitido (regras legais/urbanísticas e restrições)
- O que é possível (condições do terreno e custo de obra)
- O que faz sentido (mercado, produto e números)
Se você só olha o “permitido”, você pode aprovar um projeto que não vende. Se você só olha o “possível”, você pode construir algo que não cabe na regra. Se você só olha o “faz sentido”, você pode sonhar com uma demanda que não existe.
Viabilidade é o encontro dos três.
O modelo Radiê de estudo de viabilidade (o funil)
Gosto de pensar em um fluxo simples, inspirado em como profissionais estruturam essas análises:
Terreno + matrícula → condicionantes legais → condicionantes ambientais → condicionantes construtivos → simulação numérica → simulação volumétrica → decisão (go / no-go)
A grande sacada é: você não precisa fazer tudo com perfeição no primeiro dia. Você precisa criar um padrão que te leve a uma decisão segura antes de gastar energia (e dinheiro) demais.
Agora vamos por partes.
Passo 1: Terreno existe “de verdade”? (documentos + realidade)
Antes de qualquer conta, eu quero duas respostas:
1) A documentação está minimamente ok?
Aqui entra o básico: matrícula, confrontações, situação do lote, se tem algum impedimento óbvio, se é terreno regular, se tem histórico estranho.
2) A realidade física bate com a promessa?
Tem acesso? É rua que alaga? Tem talude? Tem barulho industrial do lado? Insolação ruim? A vizinhança “conversa” com o que você pretende vender?
Essa é a fase onde o “terreno barato” costuma revelar o motivo de ser barato.
Passo 2: Condicionantes legais e urbanísticas (o que a cidade permite)
Aqui é onde muita gente pula, e depois paga caro. O terreno não vale só pela metragem. Ele vale pelo que você pode construir nele.
Essa etapa normalmente envolve:
- zoneamento / uso do solo (o que pode: residencial? comercial? misto?)
- recuos (frente, laterais, fundos)
- altura / gabarito
- taxa de ocupação e permeabilidade
- coeficiente / potencial construtivo (o quanto você pode “colocar de área”)
Passo 3: Condicionantes ambientais (o que não negocia)
Aqui entram as restrições que podem reduzir (ou impedir) a obra:
- Área de Preservação Permanente (APP) / áreas protegidas
- vegetação e necessidade de autorização
- faixas não edificáveis
- drenagem/curso d’água
- áreas com risco geotécnico
Essa parte é muito “sim/não”. Às vezes o problema não é “vai custar mais”. É “não dá”.
E mesmo quando é possível, a restrição pode diminuir tanto o aproveitamento que o projeto deixa de fazer sentido.
Passo 4: Condicionantes construtivos (o que a obra vai te cobrar)
Aqui entra a engenharia que o Instagram não mostra.
A pergunta é: qual é o custo invisível do terreno?
- topografia (plano vs. declive)
- solo (precisa de fundação mais cara?)
- drenagem
- contenções
- logística de obra (acesso de caminhão, espaço de canteiro)
- vizinhança (interferências, recuos reais, muros, servidões)
Esse passo é onde muita “oportunidade” vira armadilha, porque o custo explode sem você entender por quê.
Passo 5: Mercado e produto (pra quem é isso?)
Agora que você já sabe o que pode e o que custa, entra a pergunta mais importante:
quem vai comprar (ou alugar) esse imóvel?
Você quer responder:
- qual é o público dominante da micro-região?
- qual é o “imóvel que gira” (metragem, planta, padrão)
- qual é o ticket que o financiamento comporta (na prática, não no sonho)
- o que trava venda? (condomínio alto, falta de vaga, rua ruim, planta ruim)
- liquidez: vende em quanto tempo, em média?
Esse ponto conversa muito com dois posts que já estão no Radiê e ajudam a “puxar a pessoa pro método”:
Imóveis podem dar prejuízo? Entenda quando investir em imóveis dá errado (pra lembrar que não é só comprar e esperar)
10 sinais de que um imóvel não é um bom investimento (pra criar radar de ciladas)
Passo 6: Simulação numérica (a planilha sem autoengano)
Essa é a parte que transforma “ideia” em “decisão”.
O segredo aqui é fazer uma planilha honesta. É legal trabalhar com cenários:
- Conservador: venda mais lenta, custo um pouco maior, preço um pouco menor
- Realista: o que você acredita ser o provável
- Otimista: se tudo der muito certo
E a regra de ouro:
Se o projeto só funciona no cenário otimista, ele provavelmente não é viável.
O que você estima aqui (em faixas, sem precisar “cravar” no início):
- custo do terreno (ou custo de aquisição total)
- custo de obra (por m² e por tipologia)
- despesas indiretas (projetos, taxas, aprovações, ligações)
- prazo (obra + venda)
- preço de venda (por m² e total, sempre com base em mercado)
- margem (e principalmente: margem no cenário conservador)
Passo 7: Simulação volumétrica (quando o número vira forma)
Depois que os números indicaram a viabilidade, você faz a pergunta:
Qual é o projeto mais simples possível que respeita as regras e atende a demanda?
A volumetria é isso: “massa” e organização básica:
- Quantas unidades cabem?
- Como fica a circulação, vagas, áreas técnicas?
- A planta faz sentido pra vida real?
E aqui acontece algo importante: a volumetria devolve informação para planilha.
Mudou a área? Mudou o custo. Mudou o produto? Mudou o preço. Então volta e recalcula.
Viabilidade é esse vai-e-volta até a ideia ficar “estável”.
Passo 8: Decisão (Go / No-Go), e o “porquê”
No fim, você não quer um relatório bonito. Você quer uma decisão com clareza.
Aqui temos três saídas:
- GO: dá pra avançar pra estudo mais detalhado/projeto
- NO-GO: não fecha ou tem risco que eu não aceito
- GO com condição: só avança se resolver X (ex.: confirmar solo, ajustar produto, revisar preço)
Erros comuns que o estudo de viabilidade evita
- comprar terreno sem confirmar regra (e descobrir depois que não pode fazer o que queria)
- fazer conta sem vacância/prazo/despesas indiretas (e achar que está “sobrando” dinheiro)
- projetar o imóvel que você moraria, não o imóvel que o bairro compra
- depender de valorização como “salvação”
- ignorar micro-regiões (bairros grandes mudam muito de rua pra rua)
Se você quer um norte bem prático pra isso, o post “10 sinais de que um imóvel não é um bom investimento” é um ótimo “check” antes de avançar.
Como aplicar isso no dia a dia (sem virar burocrático)
Se você tá começando, não precisa fazer uma tese.
Você precisa de um padrão repetível, que caiba em 1–2 horas de avaliação inicial.
Um jeito simples:
- triagem rápida (documentos + legal básico)
- checagem de risco grande (ambiental/construtivo)
- mercado (produto e preço por m² na micro-região)
- planilha com 3 cenários
- se passar, aí sim aprofunda
O Radiê, pra mim, é isso: transformar decisões caras em decisões menos emocionais.
Duvidas frequentes
Estudo de viabilidade é só para construtora?
Não. Qualquer pessoa que vai comprar imóvel como investimento (ou até pra morar, em alguns casos) se beneficia de uma versão simplificada de viabilidade: regra, risco e conta.
Dá pra fazer viabilidade sem engenheiro/arquiteto?
Dá pra fazer a etapa inicial (triagem). Mas quando entra em terreno com risco, topografia complexa ou restrição, o ideal é ter a opinião profissional.
Viabilidade é o mesmo que orçamento?
Não. Orçamento é uma parte. Viabilidade junta regra, risco e mercado e usa o orçamento como ferramenta, não como fim.
