Comprar um imóvel envolve muito mais do que escolher o endereço ideal ou negociar o valor com o vendedor. Um dos pontos que mais geram dúvidas, e que frequentemente pega compradores de surpresa, é o ITBI. Entender o que é e como funciona esse imposto é fundamental para planejar corretamente a compra e evitar custos desnecessários.
Neste guia sobre ITBI, você vai entender o que é o imposto, como ele é calculado, quem deve pagar e, principalmente, em quais situações é possível reduzir ou até eliminar esse custo.
O que é o ITBI e por que ele existe
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal, previsto na Constituição Federal, que incide sempre que há uma transferência onerosa de um imóvel entre pessoas vivas.
Em termos práticos, sempre que ocorre uma compra e venda, permuta ou qualquer transação imobiliária com pagamento, o ITBI entra em cena.
É importante diferenciar o ITBI de outros impostos semelhantes. Ele não se aplica a doações ou heranças. Nessas situações, o imposto devido é o ITCMD, que é estadual. Essa distinção é fundamental para evitar confusões comuns no planejamento da compra.
Como o ITBI é calculado na prática
O cálculo do ITBI parece simples à primeira vista, mas esconde alguns detalhes importantes. Ele depende basicamente de dois fatores: a base de cálculo e a alíquota aplicada pelo município onde o imóvel está localizado.
A base de cálculo, em tese, é o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de mercado em uma negociação à vista. No entanto, muitos municípios adotam o chamado “valor venal de referência”, que é uma estimativa feita pela própria prefeitura. Na prática, o imposto costuma ser calculado sobre o maior valor entre o preço declarado na compra e esse valor de referência.
Aqui entra um ponto relevante do ponto de vista jurídico. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que o município não pode impor de forma automática um valor venal de referência sem permitir contestação. Isso significa que, se o valor definido pela prefeitura estiver acima do valor real de mercado, o contribuinte pode – e deve – questionar.
Já a alíquota do ITBI varia de cidade para cidade. Em geral, ela fica entre 2% e 3%, mas há variações. Em Curitiba, por exemplo, a alíquota é de 2,7%. Em São Paulo, 3%. Esse percentual faz uma diferença relevante no custo final da compra, especialmente em imóveis de maior valor.
A fórmula é direta: base de cálculo multiplicada pela alíquota. Mas o cuidado está justamente em definir corretamente essa base.
Quem paga o ITBI na compra do imóvel
Na grande maioria das transações imobiliárias, quem paga o ITBI é o comprador. Isso acontece porque o imposto é uma condição para que o imóvel seja transferido para o nome do novo proprietário no cartório.
Nada impede, no entanto, que comprador e vendedor negociem essa responsabilidade de forma diferente. Se isso acontecer, o acordo precisa estar claramente descrito no contrato de compra e venda. Na prática, porém, essa situação é rara e quase sempre o custo recai sobre quem está adquirindo o imóvel.
Quando o ITBI pode ser reduzido ou até isento
Um dos maiores mitos do mercado imobiliário é a ideia de que quem compra o primeiro imóvel não paga ITBI. Isso não é verdade de forma automática. A legislação federal prevê desconto nas taxas de escritura e registro para o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, mas o ITBI depende de regras municipais.
Algumas cidades oferecem descontos ou isenções parciais para quem está comprando o primeiro imóvel, desde que certos critérios sejam atendidos. Normalmente, esses critérios envolvem limite de valor do imóvel, uso exclusivamente residencial e enquadramento em faixas específicas de renda.
Outro cenário bastante comum de benefício fiscal envolve programas habitacionais. Imóveis adquiridos por programas como o Minha Casa, Minha Vida frequentemente contam com isenção total ou descontos expressivos no ITBI, dependendo da faixa de renda do comprador e da política do município.
Também existem situações em que o ITBI não incide, independentemente de renda ou valor do imóvel. Um exemplo clássico é a integralização de capital social, quando um imóvel é transferido para uma empresa como parte do capital. Há ainda casos de reorganização societária, como fusões e incorporações, desde que não haja atividade imobiliária predominante.
ITBI e financiamento imobiliário: atenção ao timing
Outro ponto que costuma gerar confusão é o momento do pagamento do ITBI. Em geral, o imposto precisa ser quitado antes do registro do imóvel no cartório. No caso de imóveis financiados, o banco normalmente exige a comprovação do pagamento do ITBI para liberar a etapa final do processo.
Isso significa que o comprador precisa ter esse valor disponível no planejamento financeiro, além da entrada, taxas de cartório e custos de financiamento. Ignorar o ITBI é um erro comum que compromete o fluxo de caixa no momento da compra.
Vale a pena contestar o valor do ITBI?
Em muitos casos, sim. Quando a base de cálculo definida pela prefeitura está claramente acima do valor real de mercado, a contestação pode gerar uma economia relevante. O processo varia de município para município, mas normalmente envolve a apresentação de documentos, laudos ou contratos que comprovem o valor efetivo da transação.
Do ponto de vista financeiro, especialmente para quem está comprando um imóvel como investimento, reduzir o ITBI impacta diretamente o custo de aquisição e, portanto, melhora o retorno do investimento.
Conclusão: o ITBI faz parte da estratégia, não só do custo
O ITBI é um imposto inevitável na maioria das compras de imóveis, mas ele não precisa ser uma surpresa nem um problema. Quando bem compreendido, ele passa a fazer parte da estratégia de compra, do planejamento financeiro e até da análise de viabilidade do investimento.
Entender como o imposto é calculado, conhecer as regras do município, avaliar possibilidades de desconto e saber quando contestar valores são atitudes que diferenciam o comprador bem informado daquele que apenas segue o fluxo do mercado.
No fim das contas, comprar um imóvel é uma decisão grande demais para ser tomada sem domínio dos detalhes. E o ITBI é um deles.
